كيفية التسجيل العيني للعقار داخل المملكة العربية السعودية

يعدُّ نظام التسجيل العيني للعقار من أبرز وأهم مبادرات المملكة العربية السعودية في إطار رؤية المملكة 2030، الذي جاء نتيجة حتمية للتطور العقاري الهائل الذي تشهده المملكة العربية السعودية.

وللتعرف على كيفية التسجيل العيني، فإن الأمر يقتضينا بداية التساؤل عما هو المقصود بالتسجيل العيني للعقار؟ وما هي مزايا التسجيل العيني؟ وما هو الفرق بين التسجيل العيني والتسجيل الشخصي؟ وما هو المقصود بالسجل العقاري؟ ومدى أهميته؟.

ثم نقف على ماهية التسجيل العيني الأول للعقار؟ وما هي إجراءات التسجيل العيني الأول للعقار وشروطه؟ وأخيراً؛ ما هي الآثار التي تترتب على التسجيل العيني الأول، وكيفية الاعتراض عليه ؟

أولاً: ما هو المقصود بالتسجيل العيني للعقار؟

يقصد بالتسجيل العيني للعقار هو طريقة حديثة لتسجيل العقارات تتخذ من العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق (1)، وذلك من خلال إعداد صحيفة في السجل العقاري وقت إنشائه لكل وحدة عقارية في المنطقة العقارية يوضح فيها رقم العقار واسم مالكه وأوصافه من حيث نوعه وموقعه ومساحته وحدوده وأبعاده والعقارات المجاورة له، وماله من حقوق وما عليه من التزامات وما يطرأ عليه من تغير أو تصرفات، وما يترتب عليه من حقوق غيره(2).

ثانياً: مزايا نظام التسجيل العيني.

يتمتع نظام التسجيل العيني بالمزايا الآتية:

  1. الدقة العالية التي يتمتع بها النظام، وخاصة في المساحة والأطوال والموقع الدقيق للعقار.

  2. حفظ كافة التغيرات والتصرفات على العقار.
  3. يحقق الأمان العقاري الذي بدوره يعمل على تنمية الثروة العقارية.
  4. يكون للسجل العقاري دقة إثبات مطلقة.
  5. الدقة العالية التي يتمتع بها النظام وخاصة في المساحة والأطوال والموقع الدقيق للعقار.
  6. حفظ كافة التغيرات والتصرفات على العقار.
  7. يحقق الأمان العقاري الذي بدوره يعمل على تنمية الثروة العقارية.
  8. يكون للسجل العقاري دقة إثبات مطلقة.
ثالثاً: الفرق بين التسجيل العيني والتسجيل الشخصي للعقار.

يقوم التسجيل الشخصي على اتخاذ اسماء الأشخاص بالحروف الأبجدية أساساً لتسجيل الحقوق المترتبة على ملكية العقار، وهذا من شأنه أن يؤدي إلى عدم استقرار الملكية العقارية، وكثرة المنازعات القانونية (3).

بينما يقوم التسجيل العيني على اتخاذ العقار أساساً لتسجيل الحقوق المترتبة على العقار، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى استقرار الملكية العقارية، والحد من المنازعات القانونية(4).

رابعاً: ما هو المقصود بالسجل العقاري؟ ومدى أهميته؟

يقصد بالسجل العقاري: مجموعة وثائق تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وكذا جميع الحقوق العينية التي ترد عليه والالتزامات التي تتبعه، وأي تعديلات تطرأ على ذلك (5)، (6).

أما أهميته فتبدو من أن للسجل العقاري الحجية المطلقة في الإثبات، ويعمل بمضمونه أمام القضاء وكافة الجهات، دون الحاجة إلى بينة (شهادة شهود) ولا يجوز الطعن فيه إلا لخطأ كتابي أو تزوير (7).

خامساً: ما هو المقصود بالتسجيل العيني الأول للعقار؟

يقصد بالتسجيل العيني الأول للعقار: تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة في السجل العقاري، وفقاً للإجراءات الواردة في النظام واللائحة (8).

سادساً: ماهي شروط التسجيل العيني الأول للعقار وإجراءاته؟

(أ) شروط التسجيل العيني الأول:

1- أن يكون للعقار –ما عدا العقارات المملوكة للدولة – صك ملكية مستوف المتطلبات النظامية.

2- أن يكون العقار مكتمل البيانات الجيومكانية(9).

3- على كل من تطلب منه الجهة المختصة، الافصاح عن أي مستندات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول، وقد رتب النظام على الامتناع عن الإفصاح سالف الذكر، عقوبة غرامة لا تتجاوز مئة ألف ريال(10).

(ب) إجراءات التسجيل العيني للعقار:

1- يتم تحديد المنطقة العقارية بقرار يصدر من الجهة المختصة، على أن يتضمن القرار تحديداً دقيقاً وبمعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول ويتم الاعلان عنها طبقاً للطرق

النصوص عليها في المادة 9/1 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار(11)، وبالكيفية التي وردت بالمادة 9/2 اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار(12)، ويبلغ قرار تحديد المنطقة العقارية إلى كافة الجهات ذات العلاقة بالتسجيل العيني الأول فور صدوره(13).

2- يقدم ذوي الشأن أو من يمثلهم؛ طلب التسجيل العيني مرفقاً به المستندات المثبتة للحقوق العينية ومنها على سبيل المثال رقم وتاريخ الصك ومصدره، الوثائق التي تثبت الحقوق العينية إن وجدت، المستندات المتعلقة بالعقار من مخططات هندسية ورخص البناء والهدم، وضمانات البناء والتأمين إن وجدت (14).

3- يتم إشعار المتقدم برقم طلب التسجيل العيني، متضمناً اليوم والتاريخ والوقت، على أن يكون الإشعار وفقاً للطرق المحددة في المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية للنظام(15).

4- يتم القيام بأعمال المساحة المتعلقة بالعقار محل التسجيل (16)، على أنه يجوز للجهة المختصة بالأعمال المساحية استخدام البيانات المتعلقة بالأعمال المساحية المعتمدة من جهة الاختصاص حال توفرها(17).

5- يتحقق المسجل العقاري (18) من الاشتراطات المتعلقة بالطلب ويعتمد التسجيل العيني الأول(19).

6- حال إذا كانت مساحة العقار في التسجيل العيني الأول أقل من المساحة المذكورة في صك العقار المقدم، فلا يعتمد التسجيل العيني إلا بموافقة ذو الشأن على النقص(20) ، وهذا مع الأخذ في الاعتبار ما ورد في نص المادة الثالثة عشر من اللائحة.

7- تصدر الهيئة العامة للعقار صك تسجيل الملكية للعقار بناء على السجل العقاري(21).

سابعاً: ماهي الأثار التي تترتب على التسجيل العيني الأول، وكيفية الاعتراض عليه؟

(أ) يترتب على التسجيل العيني الأول الآثار الآتية:

1- صدور صك تسجيل الملكية للعقار(22).

2- تعدُّ الجهة المختصة (الهيئة العامة للعقار) قوائم للملاك بناء على صكوك تسجيل الملكية الصادرة بناء على أحكام النظام (23).

3- تنشر الجهة المختصة (الهيئة العامة للعقار) قوائم الملاك آنفة الذكر بالوسائل التي تحددها اللائحة (24)، (25).

(ب) كيفية الاعتراض على التسجيل العيني الأول:

لكل ذي مصلحة الاعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة شريطة ألا يكون التسجيل العيني قد اكتسب الحجية المطلقة (26)، ويكتسب التسجيل الحجية المطلقة بعد انقضاء سنة من نشر قوائم الملاك، وللمتضرر في هذه الحالة الأخيرة أن يطلب التعويض فقط من المتسبب دون أن يكون له الحق في طلب إلغاء السجل العيني (27)، على أنه ينبغي بعد قيد الدعوى لدى المحكمة المختصة التأشير بالدعوى القضائية في السجل العقاري وقوائم الملاك(28)، ويضمن في السجل العقاري الحكم النهائي الصادر في الدعوى(29).

المصادر

  1. المادة الأولى من نظام التسجيل العيني العقاري الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443 هـ، وقرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443 هـ .
  2. د. فهد رابح السلمي ـ مقال بعنوان “أهمية التسجيل العيني في تنمية الثروة العقارية” –منشور بصحيفة البلاد – تم الاطلاع على موقعها https://albiladdaily.com اليوم الأحد الموافق 29 سبتمبر 2024 الساعة الواحدة ظهراً .
  3. د. فهد رابح السلمي ـ مقال بعنوان “أهمية التسجيل العيني في تنمية الثروة العقارية ” المقالة سالفة الذكر .
  4. المادة 1 من نظام التسجيل العيني العقاري الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443 هـ ، وقرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443 هـ .
  5. المادة 1 من ذات النظام .
  6. المادة 4/2 من ذات النظام .
  7. المادة 4/1 من ذات النظام .
  8. المادة 1 من ذات النظام .
  9. المادة 8 من نظام التسجيل العيني العقاري الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443 هـ ، وقرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443 هـ .
  10. المادة 35 /1 من ذات النظام .
  11. المادة 9/1 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (1/20/ت /22) بتاريخ ١٤٤٤/٠١/٢٧ ﻫ
  12. المادة (9/2) من ذات اللائحة.
  13. المادة (9/3) من ذات اللائحة.
  14. المادة 10/1 من ذات اللائحة.
  15. المادة 10/2 ، المادة 5 من ذات اللائحة.
  16. المادة 10/3 من ذات اللائحة.
  17. المادة 8 /3 من نظام التسجيل العيني العقاري الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443 هـ ، وقرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443 هـ.
  18. المسجل العقاري هو يقوم بتوثيق التسجيل العيني الأول وما يرد على العقار من تصرفات وتغييرات.
  19. المادة 10/4 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (1/20/ت /22) .
  20. المادة 10/5 من ذات اللائحة.
  21. المادة 10/6 من ذات اللائحة.
  22. المادة 8 /4 من ذات النظام.
  23. المادة 9/1 من ذات النظام.
  24. المادة 9/2 من ذات النظام.
  25. المادة 17 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (1/20/ت /22) .
  26. المادة 10 من نظام التسجيل العيني العقاري الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443 هـ ، وقرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443 هـ.
  27. المادة 11/2 من ذات النظام .
  28. المادة 18 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (1/20/ت /22).
  29. المادة 11/1 من نظام التسجيل العيني العقاري الصادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443 هـ، وقرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443 هـ.
  30.  

التواصل

msr@alrashidi.law

+966542423333

3449 طريق أنس بن مالك
الملقا 8443، الرياض 13521

Powered By MmBrand

تقديم مقترح التسوية الوقائية ومصادقة المحكمة

لعله من أولويات النظم القانونية المختلفة، حماية المدين الذي يتعرض لصعوبات اقتصادية مثل الاضطراب المالي، والتعثر، من الوقوع في فخ الإفلاس، ومساعدته على الاستمرار في النشاط، حفاظًا على حقوق الدائنين، والعاملين لديه، وتحقيق الازدهار الاقتصادي، والاستقرار الاجتماعي. وهو ما يتطلب حسن وسهولة سير إجراءات التسوية الوقائية، ومنها تقديم المقترح المالي ومصادقة المحكمة عليه. حيث لا تستهدف التسوية جدولة الديون، أو تأجيلها، أو الإبراء منها، بل تصحيح وضعية المدين، وبقاء واستمرار نشاطه الاقتصادي.
تناولنا في هذه الدراسة، تقديم مقترح التسوية الوقائية ومصادقة المحكمة، من خلال تعريف المقترح المالي، وبيان الضوابط والشروط القانونية له، مثل توافر الجدية في تحقيق التسوية، والقدرة على سداد الديون. ثم انتقلنا إلى تعريف تصنيف الدائنين ودلالاته، وأثره على حماية حقوق الدائنين، وإعداد الهيكلة، وأحقية اختيار المحكِّم الحل الملائم للمدين.
وختمنا الدراسة ببيان التصويت والمصادقة على المقترح، من خلال المُلَّاك ثم الدائنين، وانتهاءً بالتصديق على المقترح من جانب المحكمة. وذلك من خلال النظم السعودية والنظم المقارنة، مثل النظام المصري والأونسيترال. بحيث يعد البحث مرجعًا هامًا لكافة الباحثين، وأعضاء السلطات التشريعية، والقانونيين، والتجار.
ونأمل أن يحقق البحث مبتغاه، إرضاءً لله سبحانه وتعالى، ثم خدمة الوطن، وعموم الفائدة لكل ذي صلة ومهتم.

البيئة القانونيَّة للأعمال

يواجه العاملون وأصحاب الصلة بالأعمال التجارية العديد من المشكلات نتيجة عدم العلم الكافي بتفاصيل هذه الأعمال وجوانبها القانونية المختلفة، في ظل التسارع الراهن في النظم القانونية المنظمة لهذه الأعمال، مع ندرة المصادر المتخصصة ومواكبة ذلك التسارع في المجال نفسه، مع ما يتسم به من الدقة والعناية.
وتنحصر البيئة القانونية للأعمال ضمن الإطار القانوني الذي يتم من خلاله ممارسة الأعمال التجارية، بحيث لا يمكن لأي من ممارسي الأعمال التجارية أو المحامين أو القضاة، الحكم على مدى قانونية تصرف ما، دون المعرفة الكاملة بكافة عناصر البيئة القانونية التي تشمل عقود العمل والعقود التجارية والمنافسة وأحكام العلامات والأسماء التجارية وأحكام الشركات التجارية، سواء كانت شركات أشخاص أم شركات أموال، إضافة إلى الأوراق المالية والعمل على تسهيل البيئة القانونية لتداولها، وفقًا لأحكام السوق المالي.
وتعد هذه الموضوعات التي يتضمنها هذا الكتاب بالتحليل والشرح والتفصيل، مرتبطة ارتباطًا مباشرًا بالبيئة القانونية للأعمال، حيث تُعدُّ محلًا للنظم القانونية الجديدة في المملكة، وذلك من خلال عدد من الأنظمة، أهمها: نظام المحاكم التجارية ، ونظام السوق المالية ، نظام الشركات ، فتكون تعديلات هذه النظم ولوائحها والقرارات المكملة لها ، وفي هذا الإطار حقق كتاب «البيئة القانونية للأعمال» في طبعته الأولى عام 2016، وطبعته الثانية عام 2020 إقبالًا واسعًا، وطلبًا متزايدًا لدى طلبة العلم والباحثين والحقوقيين والقائمين بالأعمال التجارية.
وتحقيقًا للتطور السريع في بيئة الأعمال في المملكة العربية السعودية في ظل النهضة التي تشهدها المملكة، وذلك من خلال رصد المستجدات التشريعية المواكبة لهذه النهضة، جاء إصدار الطبعة الثالثة عام 2024، ترسيخًا لمبدأ مواكبة هذه المستجدات في نطاق بيئة الأعمال التجارية والتشريعية التي شهدتها المملكة العربية السعودية؛ ليصبح الكتاب بطبعته الثالثة مرجعًا أكاديميًا رائدًا يستهدف الباحثين في مرحلة الدراسات العليا والممارسين القانونيين، وكل من له علاقة بالأعمال التجارية، الأمر الذي يضمن شمولية هذه الطبعة ودقتها؛ لتلبية احتياجات ذوي الشأن.
هذا وإننا نأمل أن تحقق هذه الطبعة رواجًا بين المتخصصين، وكافة المستفيدين، مع أولوية الغاية الأولى المنعقدة في مرضاة الله ثم خدمة وطننا الحبيب، سائلا الله الكريم النفع والسداد.

الابتكار من الفكرة إلى التطبيق

يواجه القراء والباحثون، أو المعنيون بمجال الابتكار، صعوبة الحصول على مرجع علمي شامل وموجز يتمحور حول ديناميكيات الابتكار وتحولاته، لا سيما في ظل كثرة المصادر والمراجع، بسبب تضخم البيانات والمعلومات، وذلك في عالم يتمتع بالتغيرات والتطورات التكنولوجية المتسارعة؛ الأمر الذي يؤثر تأثيراً مباشرًا على كافة مقومات الحياة الإنسانية.
ونظراً لأهمية الابتكار في عصرنا الراهن، وعلاقته المباشرة والمؤثرة في تحقيق التنمية المستدامة بجميع أبعادها الاقتصادية والاجتماعية، إلى جانب الدور المحوري الذي يلعبه الابتكار في نهضة الأمم، وتعزيز قدرتها على مواجهة التغيرات والتطورات العالمية ومواكبتها، إضافة إلى الإسهام في انضمامها إلى مصاف التقدم والتميز، تبرز من خلال ذلك قيمة هذا الكتاب في كونه يقدم لجمهور القراء والباحثين أو المعنيين بموضوع الابتكار -على اختلاف توجهاتهم واختصاصهم- طرحاً علمياً يتسم بالدقة والشمولية، مع مراعاة منطقية العرض وسلاسته؛ ليتناسب مع الفئات المستهدفة في مجتمعنا العربي بوجه عام، ومجتمع الخليج والمملكة العربية السعودية بوجه خاص، موليًا عنايته اللافتة بالجانبين النظري والعملي على حدٍ سواء.
أما من الجانب التطبيقي، فيعرض الكتاب كيفية تحويل الأفكار الابتكارية إلى منتجات أو خدمات ذات قيمة مضافة، كما يستعرض المتطلبات والإجراءات وكافة العمليات اللازمة في هذا الصدد، مع إدراج بعض النماذج العالمية والإقليمية، وتحليل العوامل التي أسهمت في نجاحها.
ويتناول الكتاب -أيضًا - مفهوم ريادة الأعمال والمفاهيم ذات الصلة بها، كالمشروعات الصغيرة ومتناهية الصغر، وأنواع المشاريع الريادية الضخمة، وخصائص رواد الأعمال وصفاتهم، إضافة إلى الاستراتيجيات الفردية والجماعية المستخدمة في تنمية مهارات قدرات المبتكرين ورواد الأعمال، وينتهي الكتاب بإبراز دور الابتكار وريادة الأعمال في تحقيق رؤية المملكة العربية السعودية 2030.
وبهذا، فإن غاية هذا الكتاب وذروة مقاصده، ابتغاءً مرضاة الله تعالى، ثم الانتفاع به لخدمة ديننا الحنيف ومصالح وطننا الأغر، كما نطمح أن يستنفع به كافة الأطراف ذات الصلة بمضامينه -على وجه الخصوص -.